Nachricht vom 07.03.2022 
Was ist das Wohnrecht und was gibt es zu beachten?
Der Begriff Wohnrecht ist landläufig bekannt. Und obwohl der Name selbst schon erahnen lässt, worum es sich handelt, sind Verbrauchern die Hintergründe sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten unbekannt. Es lohnt sich, sich über das Konzept des Wohnrechtes zu informieren, denn vor allem bei Immobilienübertragungen an die Nachkommen oder auch bei einer Immobilienverrentung kommt das Wohnrecht oft zum Tragen. Diese Dinge sollte man über das Wohnrecht wissen:
Was versteht man unter dem Wohnrecht?
Beim Wohnrecht, manchmal auch Wohnungsrecht genannt, handelt es sich um das Recht, eine Immobilie auch dann zu bewohnen, wenn man weder rechtmäßiger Eigentümer noch Mieter ist. Das Wohnrecht wird im Grundbuch festgeschrieben und ist in der Regel bis zum Ableben der begünstigten Person gültig.
Das Wohnrecht beinhaltet das Recht, in einer Immobilie zu leben und diese nach eigenem Ermessen zu nutzen oder zu gestalten, unterscheidet sich jedoch drastisch vom Eigentumsrecht. Auch zum Nießbrauchrecht gibt es Unterschiede, die etwas weiter unten in diesem Artikel erklärt werden.
Die rechtliche Grundlage
Das Wohnrecht wird in § 1093 BGB geregelt. Dieser Paragraf umfasst die Rechte eines Wohnrechts-Inhabers. Dieser darf die zur Verfügung gestellte Immobilie bewohnen und sogar dem Eigentümer den Zugang zu den betreffenden Räumlichkeiten verwehren.
Wann bietet sich ein Wohnrecht an?
Besonders häufig wird ein Wohnrecht festgeschrieben, wenn ältere Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ihre Immobilie auf die Nachkommen übertragen. Solch eine Übertragung kann durch einen Verkauf oder eine Schenkung zustande kommen. Immobilieneigentümer versuchen auf diese Art, die Stolpersteine des Erbrechts zu umgehen und übertragen die Immobilie deshalb schon zu Lebzeiten.
Um nach der Übertragung weiterhin im ehemaligen Eigenheim wohnen bleiben zu dürfen, kann im Rahmen der Übertragung beim Notar ein Wohnrecht im Grundbuch verankert werden. Auch bei familiären Streitigkeiten können die Nachkommen die ehemaligen Eigentümer dann nicht der Immobilie verweisen.
Ein anderes Anwendungsgebiet, in dem sich das Wohnrecht bewährt hat, ist die Immobilienverrentung durch einen Teilverkauf oder eine Immobilienleibrente. Dabei wird die Immobilie an eine Gesellschaft verkauft, die einem im Gegenzug lebenslanges Wohnrecht zuschreibt. Um den Wert des Wohnrechts berechnen zu können, ist es wichtig, den Immobilienpreis zu kennen. Der Wohnrechts-Wert wird dann in Abhängigkeit von der durchschnittlichen Lebenserwartung und dem Alter der Verkäufer vom Verkaufserlös abgezogen.
Rechte und Pflichten bei Wohnrecht
Inhaber eines Wohnrechtes dürfen in einer Immobilie leben, die sie nicht ihr Eigentum nennen. Dazu müssen sie die Wohneinheit auch nicht mieten. Wer Wohnrecht besitzt, darf weitgehend frei über die betreffende Wohnung verfügen: Dies beinhaltet auch die Nutzung und die Gestaltung der Räumlichkeiten, sofern dabei das Fremdeigentum nicht stark verändert oder dessen Wert gemindert wird.
Kosten entstehen einem dabei aber dennoch. So müssen Wohnrechts-Inhaber etwa die Nebenkosten (Betriebskosten) sowie kleinere Reparaturen und Instandhaltungskosten selbst tragen.
Wohnrecht und die Steuer
Wer ein Wohnrecht innehat, darf eine Fremdimmobilie ohne das Leisten von Mietzahlungen bewohnen. Weil der Staat aber von Mietzahlungen profitieren würde, holt er sich seinen Anteil auf andere Weise. Das Wohnrecht unterliegt zwar nicht der Einkommensteuer, dafür fallen für die fiktive Miete, die Wohnrechtsbegünstigte sparen, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an.
Was ist der Unterschied zum Nießbrauch?
Auch das Nießbrauchrecht beinhaltet ein in der Regel lebenslanges Wohnrecht. Dabei ist das Nießbrauchrecht jedoch sehr viel umfangreicher, denn es überträgt Begünstigen die vollumfängliche Nutzungsgewalt über die Immobilie. Dadurch können Nießbraucher die Wohneinheit insbesondere gewinnbringend vermieten. Beim Wohnrecht ist dies nicht möglich.
Kann man eine Immobilie trotz Wohnrecht verkaufen?
Zwar erleben Inhaber eines Wohnrechts im Alltag kaum Einschränkungen dadurch, dass die bewohnte Immobilie nicht ihr Eigentum ist, dennoch sind ihre Rechte gegenüber denen von Eigentümern stark beschnitten. Wer lediglich über ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht verfügt, kann die betreffende Immobilie nicht verkaufen, denn es liegt kein Eigentumsrecht vor.
Der Wohnrechtgeber hingegen hat die Möglichkeit, Haus oder Wohnung auf dem freien Markt zum Verkauf anzubieten. Dabei ist allerdings zu beachten, dass auch das im Grundbuch verankerte Wohnrecht zum Verkaufsgegenstand wird. Die Bewohner der jeweiligen Wohneinheit dürften also auch im Verkaufsfall weiterhin in der Immobilie leben. In der Praxis kann sich solch ein Verkauf als schwierig erweisen. (prm)
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