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Nachricht vom 28.03.2021    

Immobilie mieten oder doch lieber kaufen: Alles nur eine Frage des Geldes?

Die Corona-Pandemie hat Deutschland auch nach über einem Jahr noch immer fest im Griff, doch obgleich die gesamte Wirtschaft schwer gebeutelt scheint, erleben sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise von Immobilien immer wieder neue und ungeahnte Höhenflüge. Und da sich zum aktuellen Zeitpunkt darüber hinaus die sogenannten Hypothekenzinsen auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau befinden – wodurch eine Baufinanzierung gerade jetzt besonders attraktiv wird – stellt sich für immer mehr Menschen verständlicherweise die Frage, was sich eigentlich mehr lohnt: mieten oder vielleicht doch lieber kaufen? Aber ist der Kauf eines Eigenheims tatsächlich kosteneffizienter und somit die finanziell bessere Alternative?

Fotoquelle: pixabay.com

Die Mietpreise schießen hierzulande bekanntlich schon seit geraumer Zeit durch die Decke und die monatlichen Mietkosten für eine Wohnung beziehungsweise ein Haus verschlingen mittlerweile einen Großteil des verfügbaren Haushaltsbudgets – und das gilt inzwischen auch für Menschen mit einem eher gehobenen Einkommen. Vierstellige Mietpreise sind heutzutage leider keine Seltenheit mehr und selbst für einfache Wohnungen stiegen die Mieten sechsmal so stark an wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten – Tendenz weiter steigend. Dem gegenüber stehen verlockende Baukredit-Angebote mit kurzen Laufzeiten und niedrigen Zinsen, wodurch für viele aktuelle Mieter eine Immobilienfinanzierung gerade jetzt besonders interessant erscheint. Allerdings spielen bei der Frage, ob sich der Kauf einer Immobilie mehr lohnt als selbige nur zu mieten noch einige weitere Faktoren eine Rolle, als nur eine auf den ersten Blick günstige Baufinanzierung durch die Bank.

Eine Immobilie zu mieten kann Vorteile haben, sie zu kaufen aber auch
Wenn es um die Frage geht, ob man eine Immobilie mieten oder vielleicht doch besser direkt kaufen sollte, fixieren sich die meisten Menschen ganz automatisch auf die Kosten – doch bevor man diverse Rechenbeispiele zur möglichen Finanzierung der eigenen vier Wände anstellt, sollte man sich vorab über das Für und Wider Gedanken machen: Was ist für mich persönlich besser? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich für mich als Mieter – und welche als Eigentümer? Ist es vor allem auf längere Sicht wirklich kosteneffizienter, eine Immobilie zu kaufen statt sie nur zu mieten? Und sollte ich mein hartverdientes Geld nicht vielleicht lieber in ein Eigenheim investieren (Stichwort Renditeobjekt und gesicherte Altersvorsorge), anstatt es dem Vermieter Monat für Monat in den Rachen zu werfen? Im nächsten Schritt kommt dann das sogenannte Kaufpreis-Miet-Verhältnis ins Spiel. Dabei handelt es sich um eine gute Möglichkeit, schnell und einfach auszurechnen, was finanziell und wirtschaftlich gesehen grundsätzlich vernünftiger ist: Eine Immobilie zu kaufen oder doch lieber nur zu mieten.

Dazu teilt man ganz einfach den voraussichtlichen Kaufpreis des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung durch die Jahresmiete, die alternativ dazu anfallen würde. Ein kleines Rechenbeispiel zur Verdeutlichung: Der Kaufpreis einer Immobilie mit einer Wohnfläche von rund 120 Quadratmetern liegt bei 350.000 Euro. Um ein vergleichbares Objekt anzumieten, würde ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 9 Euro fällig. Bei 120 Quadratmetern würden die Monatsmiete also bei 1.080 Euro und die Jahresmiete dementsprechend bei insgesamt knapp 13.000 Euro liegen. Teilt man nun den Kaufpreis der Immobilie (350.000 Euro) durch die Jahresmiete (12.960 Euro) erhält man den genannten Kaufpreis-Miet-Verhältniswert. Dieser beträgt in unserem Beispiel 27. Als Faustregel gilt: Liegt der Wert bei unter 20, kann man von einem günstigen Kaufpreis ausgehen. Bei einem Wert von über 25 lohnt sich ein Kauf hingegen eher nicht.

Lieber monatliche Baufinanzierungsraten als weiterhin zu hohe Mietkosten?
Bei der Überlegung, ob es besser ist eine Immobilie zu mieten oder sie doch lieber direkt zu kaufen, machen viele potentielle Kaufinteressenten leider immer wieder einen entscheidenden Fehler: Sie setzen die Höhe der Darlehensrate (also die monatliche Tilgungssumme plus Zinsen) mit ihren bisherigen Mietzahlungen gleich – und sobald die Kreditrate geringer ist, als die derzeitige finanzielle Belastung, entscheiden sich überraschend viele Menschen sehr schnell für eine augenscheinlich günstige Baufinanzierung. Allerdings sollten bei dieser Rechnung nicht nur einige weitere wichtige Faktoren bedacht werden, sondern auch der Umstand, dass die Bank Gewinne erzielen möchte. Dementsprechend sollte man zum einen mindestens 20 (oder besser noch 30) Prozent der erforderlichen Kaufsumme aus der eigenen Tasche bezahlen können. Hier spricht man im Allgemeinen von dem sogenannten Eigenkapitalanteil. Gut zu wissen: Je höher das Eigenkapital, desto kürzer die Laufzeit der Immobilienfinanzierung und desto besser die Konditionen, die die Bank anbieten kann.

Zum anderen müssen natürlich auch die Kaufnebenkosten in die Rechnung miteinbezogen werden. Dazu gehören beispielsweise unter anderem die Notar- und gegebenenfalls Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer und der Eintrag in das Grundbuch. Diese Kosten, die im Übrigen nicht durch die normale Baufinanzierung mit abgedeckt werden, liegen je nach Lage der Immobilie und je nach individueller Situation des Käufers bei satten 10 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen schon direkt nach dem Erwerb der Immobilie sämtliche Neben- und Betriebskosten – wie zum Beispiel Strom, Gas und Wasser, (Gebäude-)Versicherungen, die Müllabfuhr und die Heizkosten – bezahlt werden. Daher empfiehlt sich vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung definitiv eine ausführliche Kostenaufstellung, um nicht von den finanziellen Verpflichtungen übermannt zu werden. Und auch wenn vielerorts die Mieten weiter steigen, kann es vor allem bei den aktuell sehr hohen Kaufkosten deutlich günstiger sein, mit dem Immobilienerwerb noch etwas abzuwarten. (prm)

Agentur Autor:
Sven Schäfer



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