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Nachricht vom 20.11.2017 - 16:21 Uhr    

Modernisierung einer Immobilie: Kosten, Energiestandards, und Finanzierung

Ein Haus zu modernisieren ist inzwischen mit einigen Auflagen verbunden, die vor einigen Jahren noch nicht galten. Heute sind bestimmte Mindestanforderungen zu erfüllen und diese spiegeln sich in gesetzlich festgeschriebenen Energiestandards wieder.

Eine Dachsanierung ist aufwendig und kann schnell einen fünfstelligen Betrag kosten. pixabay.com © Reisefreiheit_eu (CC0 Creative Commons)

Region. Die Mitglieder des Vereins Haus und Grund im Kreis Altenkirchen/Westerwaldkreis sind davon überzeugt: Energiesanierung mit Gewinn ist möglich. Allerdings kostet das eine Stange Geld. Die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen ist für Immobilienbesitzer in der Regel nur in Zusammenarbeit mit einer Bank zu stemmen. Was tun, wenn ein Eintrag bei der Schufa besteht oder potenzielle Kreditnehmer aus anderen Gründen keinen Kredit von ihrer Hausbank erhalten?

Dieser Beitrag informiert über durchschnittliche Modernisierungskosten von Dach, Fassade und Fenstern, gibt Auskunft über die geltenden Energiestandards und weist auf alternative Finanzierungsformen hin.

Die Finanzierung: Wenn die Hausbank kein Geld gibt
Manchmal sind es ein fehlender Job, ein anderes Mal das zu hohe oder zu geringe Alter: Banken machen buchstäblich dicht und geben Rentnern, jungen Berufstätigen oder arbeitslosen Antragstellern keinen Kredit. Um die Finanzierung dennoch zu stemmen, bieten sich verschiedene Alternativen an. Diese beiden eignen sich für kleinere Vorhaben, die wenige tausend Euro nicht übersteigen und sind auch für Arbeitssuchende geeignet.

Kredit von Freunden oder Verwandten
Handelt es sich bei dem zu finanzierenden Vorhaben um eine finanziell überschaubare Summe, lässt sich eventuell ein Kredit mit Freunden oder Verwandten vereinbaren. Es empfiehlt sich, einen Darlehensvertrag abzuschließen und alle relevanten Daten wie Summe, Verzinsung und Rückzahlungsmodalitäten zu erfassen. So haben die Beteiligten beider Seiten Planungssicherheit.

Pfandleihhaus
Wertgegenstände wie Schmuck, Uhren, Edelsteine, Münzen oder hochwertiges Geschirr von Markenherstellern sind typische Gaben an ein Pfandleihhaus. Hingegen sind elektronische Geräte bei manchen Pfandhäusern weniger gern gesehen. Manchmal nehmen einzelne Pfandleihhäuser auch PKWs oder Waffen an. Die Gebühren, die der Pfandleiher verlangt, sind in der Pfandleiverordnung (PfandlV) festgeschrieben. Sie betragen gemäß § 10 PfandlV Absatz 1 Ziffer 1 immerhin ein Prozent der Darlehenssumme pro Monat. Das entspricht einem jährlichen Zinssatz von zwölf Prozent Hinzu kommen Kosten für die Vergütung des Geschäftsbetriebs sowie Verwertungskosten. Alles in allem kann es recht teuer werden, einen versetzten Gegenstand vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurück zu erwerben.

Finanzierung für höhere Beträge ohne die Hausbank in Rheinland-Pfalz
Kommen weder ein Privatkredit noch das Pfandleihhaus für einen Kredit in Frage, können Rheinland-Pfälzer Immobilienbesitzer über den eigenen Tellerrand schauen. Die Schweiz vergibt nämlich Kredit an Ausländer, ohne Einblick in die Schufa zu nehmen. Ein schufafreier Schweizer Kredit stellt an potenzielle Kreditnehmer diese Anforderungen:
• Wohnsitz in Deutschland
• Bankverbindung in Deutschland
• Mindestalter 18 Jahre
• Nachweis über das Einkommen
• Bereitstellung von Sicherheiten
Für viele Immobilienbesitzer ist der Schweizer Kredit eine gute Alternative, wenn sie mit der Hausbank vor Ort nicht einig werden. Für Arbeitssuchende ist er in der Regel nicht verfügbar. Die Anfrage erfolgt unkompliziert online. Die drei besten deutschen Vermittler der Schweizer Kredite sind derzeit BON Kredit, Maxda uns creditolo. Beträge zwischen 3.500 Euro und 100.000 Euro sind grundsätzlich finanzierbar. Insofern eignen sich Schweizer Kredite auch für kostenintensive Modernisierungsvorhaben.

Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen
Bevor die Kosten im Einzelnen genannt werden sei gesagt, dass jede Maßnahme individuell zu berechnen ist. Die Kosten für einzelne Maßnahmen variieren in Abhängigkeit vom Status Quo und dem geplanten Endzustand der Immobilie. Zudem herrschen große Unterschiede zwischen den einzelnen Betrieben in einer Branche. Preise eines kleinen Dachdeckerbetriebs sind nicht mit Preisen einer großen Firma vergleichbar, weil die Betriebe zum Beispiel auf einen unterschiedlichen Fixkostenapparat blicken und Lohnunterschiede aufweisen. Es ist immer erforderlich, sich konkrete Angebote einzuholen.

Dach:
Die Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 15 Euro und 250 Euro. Die Einblasdämmung ist mit 15 Euro bis 20 Euro pro Quadratmeter am günstigsten, eine Untersparrendämmung ist etwas teurer, die Zwischensparrendämmung mit bis zu 70 Euro pro Quadratmeter noch teurer. Am teuersten ist es, wenn das Dach neu eingedeckt wird und eine Aufsparrendämmung stattfindet. Dann sind Quadratmeterpreise von 250 Euro keine Seltenheit.

Fassade:
Die Außendämmung einer Fassade in Form einer Vorhangdämmung kostet zwischen 170 Euro und 250 Euro pro Quadratmeter und ist damit die teuerste Variante. Am günstigsten kommen Immobilienbesitzer mit einer Kerndämmung der Fassade weg. Sie beläuft sich auf 15 Euro bis 30 Euro pro Quadratmeter. Zwischen diesen beiden Extremen bewegt sich die Innendämmung mit 60 Euro bis 100 Euro pro Quadratmeter sowie die Außendämmung der Fassade mit Wärmeverbundsystem, die ebenfalls in der zuletzt genannten Preisspanne rangiert.

Fenster:
Der Austausch der Fenster kostet in Abhängigkeit vom Fenstertyp bei einer Standardgröße von 1,30 Meter mal 1,30 Meter zwischen 500 Euro und 800 Euro inklusive Demontage, Entsorgung und Einbau.

Die Energieeinsparverordnung EnEV
Die Energieeinsparverordnung EnEV gibt ganz genau vor, welche Werte bei einer Sanierung bzw. Modernisierung erreicht werden müssen. Die Verbraucherzentrale erläutert die EnEV ausführlich und verständlich und informiert darüber, welche Neuerungen ab 2016 greifen. Unter anderem schreibt sie: „Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ vergleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf dabei bis zu 87 Prozent höher bleiben als der eines entsprechenden Neubaus.

Erfolgen nur einzelne Sanierungen (zum Beispiel Dämmung der Fassade) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Austausch der Fenster), gibt die EnEV bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor.“


Bezogen auf die Dämmung einer Außenwand käme das einer Dicke von 12 bis 16 Zentimeter gleich. Neue Fenster müssten mindestens eine Zwei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung aufweisen und Dachschrägen und Steildächer mit 14 bis 18 Zentimeter gedämmt werden. Für Außenwände und Dächer entspricht das einem U-Wert von 0,24, für Fenster von 1,3. Was der U-Wert bedeutet, erläutern erfahrene Energie-Experten ausführlich.

Energieberatung ist empfehlenswert
Bevor Immobilienbesitzer sich Angebote einholen, sollten sie die Beratung von Profis in Anspruch nehmen. Wie im Beitrag „Alte Mauern mit jungem Energieverbrauch“ geschrieben, bieten Experten der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz Energieberatungsgespräche an. „Einen Altbau auf den Heizenergiebedarf eines Neubaus zu bringen, ist machbar“, heißt es aus den Reihen der Fachleute. Wer ein älteres Haus saniert und damit den Energieverbrauch senkt, kann mit Zuschüssen rechnen.



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